Απορίες κατά την έρευνα για αγορά διαμερίσματος σε καθεστώς ΜΕΡΙΚΗΣ ΣΥΣΤΑΣΗΣ
- Εισέλθετε στο σύστημα ή εγγραφείτε για να υποβάλετε σχόλια
Ενόψει ελέγχου τίτλων για αγορά διαμερίσματος κατοικίας και μετά από έρευνα εντόπισα τα εξής, για τα οποία θα ήθελα μία γνώμη:
1) Στο οικόπεδο έχει συνταχθεί πράξη σύστασης κάθετης, με την οποία έχουν δημιουργηθεί 5 κάθετες, που αντιστοιχούν σε ισάριθμες οικοδομές. Δεν έχει γίνει σε καμία οικοδομή αρχική σύσυαση οριζόντιας ιδιοκτησίας αλλά μερικές συστάσεις σε διάφορους χρόνους. Για να γίνω πιο συγκεκριμένος, στην οικοδομή που με ενδιαφέρει, μεταβιβάζεται κάθε φορά το εκάστοτε διαμέρισμα καθ' όριζόντια ιδιοκτησία και περαιτέρω το κάθε συμβόλαιο καταχωρίζεται ως πώληση και σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Με αυτόν τον τρόπο, μεταβιβάστηκαν ως οριζόντιες επί καθέτου όλα τα διαμερίσματα της οικοδομής και απέμεινε το ένα και μοναδικό, για το οποίο κάνω έρευνα.
Το οικείο κτηματολογικό γραφείο δημιούργησε, εκτός από τα ΚΑΕΚ που αντιστοιχούν στις οριζόντιες επί καθέτου της οικοδομής που με ενδιαφέρει, ένα ΚΑΕΚ για τα εναπομείναντα ποσοστά της συγκεκριμένης κάθετης ( : έτσι γράφει στις παρατηρήσεις του ΚΑΕΚ ). Το συγκεκριμένο ΚΑΕΚ, όπως προκύπτει από την έρευνα, έχει σήμερα ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο ίσο με το ποσοστό θα λάβει το τελευταίο αδιάθετο διαμέρισμα που με ενδιαφέρει. Σημειωτέον ότι το ( αδιάθετο ) ποσοστό αυτό κατά την έναρξη κτηματολογίου ήταν μεγαλύτερο, διαμορφώθηκε δε και ισχύει σήμερα μετά από 4 μειώσεις που υπέστη, ισάριθμες με τις καταχωρίσεις των μεταβιβάσεων που έλαβαν χώρα από την έναρξη κτηματολογίου και ύστερα.
Ήθελα λοιπόν να ρωτήσω, εάν, με τη μεταβίβαση και του τελευταίου διαμερίσματος που θα λάβει το εναπομείναν αδιάθετο ποσοστό, το παραπάνω ΚΑΕΚ για εναπομείναντα ποσοστά ( κουβάς) θα εκλείψει αυτεπαγγέλτως ή θα πρέπει να κάνω κάτι γι'αυτό.
2)Λόγω ακριβώς της μερικής αντί της αρχικής σύστασης, οφείλω να ελέγξω, εάν ο εκάστοτε αγοραστής διαμερίσματος -οριζόντιας ιδιοκτησίας ΟΛΟΥ ΤΟΥ ΣΥΓΚΡΟΤΗΜΑΤΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΩΝ συνήνεσε με το εκάστοτε συμβόλαιο στην άνευ σύμπραξής του μεταβίβαση ή τροποποίηση κάθε χωριστής κυριότητας από το συγκρότημα κατοικιών, με το ανάλογο ποσοστό οικοπέδου σε τρίτους ; Δεδομένου ότι συνιδιοκτήτες και δυνάμενοι να συστήσουν οριζόντια ιδιοκτησία επί καθέτου είναι, όχι μόνο οι οικοπεδούχοι, αλλά και οι αγοραστές διαμερισμάτων- συνιδιοκτήτες οικοπέδου.
3) Εντόπισα επίσης ότι το κτηματολογικό γραφείο δημιούργησε ένα ΚΑΕΚ μιας ανύπαρκτης ιδιοκτησίας και δη ένα ΚΑΕΚ που αντιστοιχεί σε μία κάθετη ιδιοκτησία ενός ανύπαρκτου κτίριου ( κτίριο 6 ). Πρόκειται, πιστεύω, για πρόδηλο, αλλά νομίζω ότι δεν απασχολεί εμένα αυτό, αλλά τους οικοπεδούχους, έτσι δεν είναι; Στο κάτω- κάτω μεταβιβάστηκαν όλα τα διαμερίσματα της οικοδομής, πλην αυτού που ερευνώ, και μάλιστα πολλά μετά από τραπεζική δανειοδότηση των αγοραστών, χωρίς να προκύψει κάποιο πρόβλημα.
Συνάδελφε καλημέρα,
Η οριζόντια ιδιοκτησία που σας ενδιαφέρει έχει δικό της ΚΑΕΚ ή μέχρι να διατεθεί έχει το ΚΑΕΚ - κουβάς, όπως το ονομάζεις;
Γιατί αν δεν έχει συσταθεί οριζόντια, πως έχει ΚΑΕΚ; Προφανώς συμπεριλαμβάνεται στο ΚΑΕΚ της κάθετής της.
Κανονισμός έχει συνταχθεί ή μόνον η κάθετη κ μετά οι μεμονωμένες οριζόντιες;
Εκτιμώ πως δεν θα μπορεί να απαλειφθεί το ΚΑΕΚ που περιλάμβανε τα χιλιοστά από τις αδιάθετες κάθετες, απλώς όταν θα πουληθεί κ η τελευταία οριζόντια θα εμφανίζεται σε αυτό η πώληση, κ θα φαίνεται σε αυτό η πορεία των πράξεων. Έχω την εντύπωση πως αυτός ήτανε κ ο λόγος που το δημιουργήσανε κατ' αυτό τον τρόπο επειδή δεν υπήρχε οριζόντια.
Όμως για το ερώτημά σου νομίζω πως είναι καλύτερα να σου απαντήσουν απ' το κτηματολογικό γραφείο.
Να υποθέσω ότι την πράξη που δημιουργεί τις κάθετες την έχεις ελέγξει για να αναφέρεις ότι έχουν δικαίωμα κ οι αγοραστές των λοιπών ιδιοκτησιών χωρίς τη σύμπραξή τους να μεταβιβάζουν σε τρίτους.
Εγώ θα έκανα έλεγχο σε όλα τα συμβόλαια των πωληθέντων οριζ. ιδιοκτησιών, μήπως υπάρχει τροποποίηση σε κάποιο από αυτά που επηρεάζει το πωλούμενο ή κάποιος όρος επιβαρυντικός για τους πελάτες σου, δεδομένου ότι ΔΕΝ ΥΠΑΡΧΕΙ ΣΥΣΤΑΣΗ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑΣ κ δεν αναφέρεις τίποτα για ΚΑΝΟΝΙΣΜΟ.
Άρα ο τίτλος κτήσης σας είναι η κάθετη, η οποία δίνει το δικαίωμα στους ιδιοκτήτες των οριζοντίων να τροποποιούν, μεταβιβάζουν κλπ. Επομένως, οι τελευταίοι με τα συμβόλαια αγοράς τους μπορεί να έχουν τροποποιήσει κάτι που να σας αφορά. Και οπωσδήποτε να ελεγχεί από που καθορίζονται και πόσα είναι τα χιλιοστά του πωλούμενου (και των δαπανών του) κ αν συμπίπτουν με τα εναπομείνοντα της καθέτου.
Ξέρεις πολλές φορές οι εργολάβοι προκειμένου να πουλήσουν, κάνουν διάφορες παραχωρήσεις στον κάθε υποψήφιο αγοραστή, κ μετά την πληρώνουν οι υπόλοιποι.
Για το κτίριο 6 που αναφέρεις, δες εάν υπάρχει κάτι σχετικό στην σύσταση της κάθετης, μήπως ο εργολάβος προέβλεπε κ άλλο κτίριο κ στη πορεία δεν το ανέγειρε;
Και τα χιλιοστά όλων των καθέτων κατανέμονται στα 5 κτίρια, ή απομένουν κι άλλα;
Αυτά μπορώ να σκεφτώ προς το παρόν.
Ευχαριστώ πάρα μα πάρα πολύ.
Για να ξεκινήσω από το τέλος προς την αρχή, κτίριο 6 δεν αναφέρεται στη σύσταση κάθετης, ούτε καν ως μέλλον να ανεγερθεί. Δεν διευκρίνισα (και ευλόγως ρωτάς), ότι τα χιλιοστά των 5 καθέτων κατανέμονται στα 5 κτίρια, όπως ειδικότερα προσδιορίζει την κατανομή ποσοστού σε κάθε κάθετη και κτίριο η πράξη σύσταση κάθετης. Συμπερασματικά, ούτε κτίριο 6 υφίσταται ούτε ποσοστό στο οικόπεδο περισσεύει. Σημειωτέον, ότι το κτίριο 6 εμφανίζεται ( στο σχετικό ΚΑΕΚ ) να αντιστοιχεί στην κάθετη με αριθμό 3, ήτοι στην ίδια κάθετη που εμφανίζεται ( στο σχετικό ΚΑΕΚ ) να αντιστοιχεί και το κτίριο 3!
Περαιτέρω, τα δεδομένα είναι τα εξής : α) η μεταβίβαση που πρόκειται να γίνει θα αποτελεί ταυτόχρονα και σύσταση χωριστής κυριότητας ( μερική σύσταση ), β) η σύσταση χωριστής κυριότητας δύναται να γίνει μόνο με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, γ) στο συμβόλαιο που θα γίνει θα συμπράξουν, όπως συνέβη και κατά την υπογραφή των προηγούμενων συμβολαίων, μόνον οι οικοπεδούχοι, δ) οι οικοπεδούχοι δεν είναι, πλέον, οι μόνοι συνιδιοκτήτες του οικοπέδου, αφού συνιδιοκτήτες κατέστησαν και οι αγοραστές των δημιουργηθεισών οριζόντιων ιδιοκτησιών. Επομένως, θεώρησα ότι θα πρέπει να ελέγξω ότι οι οικοπεδούχοι -πωλητές μου έχουν εξουσιοδοτηθεί, με ρητή αναφορά στα συμβόλαια μεταβίβασης διαμερισμάτων, από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες- αγοραστές οριζοντίων ιδιοκτησιών να προβούν στην στην άνευ σύμπραξής των λοιπών συνιδιοκτητών-αγοραστών οριζοντίων ιδιοκτησιών μεταβίβαση ή τροποποίηση κάθε χωριστής κυριότητας από το συγκρότημα κατοικιών, με το ανάλογο ποσοστό οικοπέδου σε τρίτους. Για το λόγο αυτό, για να ελέγξω δηλαδή ότι νομιμοποιούνται οι πωλητές μου να συμπράξουν στη σύσταση χωριστής κυριότητας, έχοντας εξουσιοδοτηθεί από τους αγοραστές των διαμερισμάτων -οριζοντίων ιδιοκτησιών, τσέκαρα, ενδεικτικά, συμβόλαια αγοραπωλησίας, όπου βρήκα όντως την παραπάνω διατύπωση. Ίσως, όπως γράφεις, θα πρέπει να τα ελέγξω όλα, αν και το γεγονός ότι στην οικοδομή- κάθετη που με ενδιαφέρει έχουν καταχωριστεί ως πώληση και σύσταση συμβόλαια μεταβίβασης όλων των υπόλοιπων διαμερισμάτων, απομένοντος αδιάθετου μόνο αυτού που με ενδιαφέρει, φαίνεται ότι δείχνει ότι όλα είναι εντάξει ως προς αυτό το σημείο.
Ήθελα επίσης να διευκρινίσω ότι έχω επιβεβαιώσει ότι το εναπομείναν ποσοστό στο ΚΑΕΚ-κουβάς είναι ίσο με το ποσοστό που αναλογεί στην οριζόντια ιδιοκτησία που θα συσταθεί με την αγορά του διαμερίσματός μου. Συγκεκριμένα, αν αφαιρεθούν τα χιλιοστα όλων των διαμερισμάτων της οικοδομής μου που πουλήθηκαν από το συνολικό ποσοστό της κάθετης στο οικόπεδο , προκύπτει ποσοστό ίσο με αυτό που αναλογεί στο αδιάθετο διαμέρισμά μου.
Τέλος Κανονισμός δεν έχει συνταχθεί. Μάλιστα στα συμβόλαια αγοράς των υπολοίπων διαμερισμάτων της οικοδομής μου που τσέκαρα, υπάρχει η διατύπωση ότι "θα υπογραφεί Κανονισμός Διοίκησης των Οικοδομών και διά του παρόντος παρέχει ο αγοραστής την ανέκκλητη ειδική εντολή και πληρεξουσιότητα προς την εργολάβο εταιρία να υπογράψει αυτή τον Κανονισμό με τον όρο ότι δεν θα θίγονται τα διά του παρόντος κτώμενα δικαιώματά του" (...).
Τέλος, αν κατάλαβα καλά, εκτιμάς ότι με την αγορά του διαμερίσματός μου και τη συνακόλουθη μερική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας: 1) θα δημιουργηθεί νέο ΚΑΕΚ που να αντιστοιχεί στο διαμέρισμά μου και 2) δεν θα απαλειφθεί το ΚΑΕΚ- κουβάς, αλλά θα φαίνεται σε αυτό η διαχρονική εξέλιξη του αδιάθετου ποσοστού της συγκεκριμένης κάθετης από την έναρξη κτηματολογίου και εντεύθεν. Πράγμα που νομίζω ότι δεν με βλάπτει.
Νομίζω πως έτσι θα γίνει, σχετικά με το ΚΑΕΚ-κουβάς, όμως τσέκαρε εάν οι υπόλοιπες οριζόντιες που συνεστήθησαν πήραν δικό τους ΚΑΕΚ, οπότε ό,τι έγινε με αυτές θα γίνει κ με το δικό σας.
Σίγουρα δεν σε βλάπτει να παραμείνει το ΚΑΕΚ κουβάς κ να φαίνονται σε αυτό οι πράξεις που έχουν γίνει, όμως ρώτα κ στο Κτηματολογικό γραφείο, μήπως χρειάζεται να ακολουθηθεί κάποια άλλη διαδικασία.
Αν ήμουνα στην θέση σου, αφού πρόκειται για πώληση της τελευταίας οριζ. ιδιοκτησίας της καθέτου, εγώ θα πίεζα να υπογραφεί αμέσως μετά από το συμβόλαιο αγοράς (με τον επόμενο αριθμό) κ κανονισμός δαπάναις της εργολήπτριας γιατί, δεν βλέπω για ποιο λόγο να αφήσετε στις καλένδες να τον συντάξει μονομερώς η εργολήπτρια ειδικά εάν έχει πουλήσει όλα τα διαμερίσματα.
Πάντως σε κάθε περίπτωση θα τσέκαρα όλα τα συμβόλαια εάν παρέχουν εξουσιοδότηση στους οικοπεδούχους, διότι μεταβιβάζονται χιλιοστά επί του όλου οικοπέδου, οπότε πρέπει να παρέχεται απ' ολους η σχετική εξουσιοδότηση.
Eυχαριστώ πάρα πολύ και πάλι.
( σχετικά με τον κανονισμό, μάλλον θα με ωφελούσε περισσότερο να συνταχθεί κανονισμός για όλο το οικόπεδο και κατ' επέκταση τις 5 οικοδομές επ'αυτού, παρά κανονισμός για τη συγκεκριμένη οικοδομή όπου βρίσκεται το διαμέρισμά μου.)
Αγγελίες
- 1 από 3
- ››
